Stedelijke ontwikkeling verwijst naar het geheel van interventies op de gebouwde omgeving, transportnetwerken, openbare ruimtes en infrastructuren die het dagelijks leven van de inwoners van een stad structureren. In Frankrijk wordt dit werkterrein inmiddels omkaderd door sterke regelgeving, met name sinds de wet Klimaat en Veerkracht van 22 augustus 2021, die een doelstelling van netto nul kunstmatige verharding van de grond tegen 2050 oplegt.
Netto nul kunstmatige verharding: de vastgoeddruk die de stadsplanning herdefinieert
Het principe van netto nul kunstmatige verharding (ZAN) vormt een paradigmaverschuiving voor de gemeenten. Voor deze wet kon een project voor stedelijke uitbreiding landbouw- of bosgrond verbruiken zonder compensatieverplichting. Dat is niet langer het geval.
De eerste regelgevende stap voorziet in een halvering van het verbruik van natuurlijke, agrarische en bosgebieden vanaf 2031. De deadline van 2050 stelt een nulsaldo vast tussen de kunstmatig verhardde oppervlakten en de oppervlakten die aan de natuur zijn teruggegeven.
Concreet dringt deze beperking de projecten voor stedelijke ontwikkeling naar drie hefboommechanismen: verdichting van reeds gebouwde zones, herontwikkeling van vastgoed (sloop-herbouw op bestaande percelen) en herbestemming van industriële of commerciële braakliggende terreinen. Om beter te begrijpen de uitdagingen van stedelijke ontwikkeling in deze regelgevende context, moet men inzien in hoeverre de beschikbare grond nu elke beslissing over territoriale ontwikkeling beïnvloedt.
De ZAN betreft niet alleen de grote metropolen. Plattelandsgemeenten en voorsteden, gewend aan de verspreiding van eengezinswoningen, moeten ook hun stedenbouwkundige documenten herzien om zich eraan aan te passen.
Klimatologische veerkracht en waterbeheer in stedelijke projecten
Herhaalde hittegolven en overstromingen hebben de prioriteiten van de stedelijke ontwikkeling verschoven. Klimatologische veerkracht is geen secundair doel meer: het structureert de technische keuzes vanaf het ontwerp van de openbare ruimtes.
Hitte-eilanden en ontimpermeabilisering
Een bodem bedekt met asfalt of beton absorbeert de warmte gedurende de dag en geeft deze ‘s nachts weer af, wat hoge temperaturen in stadscentra behoudt. De ontimpermeabilisering van de bodems – het vervangen van waterdichte oppervlakten door poreuze bekledingen, volle grond of vergroende ruimtes – vermindert dit effect.
Dit werk heeft een dubbele winst. Door regenwater ter plaatse te laten infiltreren, vermindert men ook de afstroming die de rioleringssystemen verzadigt tijdens zware stormen. De groene en blauwe netwerken, geïntegreerd in de recente stedenbouwkundige regels, formaliseren deze aanpak door natuurgebieden en waterlopen met elkaar te verbinden via de stedelijke structuur.
Versterkte verplichtingen voor biodiversiteit
Het recht op stadsplanning omvat nu expliciete eisen voor de bescherming van de biodiversiteit in de stad. Projecten moeten ecologische continuïteiten (hagen, grasstroken, groene daken) voorzien om de circulatie van soorten mogelijk te maken.
Waterbeheer en biodiversiteit zijn geen opties meer in een bouwvergunning of een lokaal stedenbouwkundig plan: ze maken deel uit van de beoordelingscriteria.
Mobiliteit en openbare ruimtes: de rol van de auto heroverwegen
De planning van verplaatsingen blijft een van de meest zichtbare hefboommechanismen van de stedelijke ontwikkeling. Het aandeel van de wegen dat aan de auto is gewijd in Franse steden overschrijdt ruimschoots dat van voetgangers of fietsers, een erfenis van decennia van autogerichte stadsplanning.
- De ontwikkeling van veilige fietspaden verandert de verdeling van de openbare ruimte en vermindert de afhankelijkheid van de auto voor korte ritten.
- Beperkte verkeerszones (zoals de “stad 30” maatregelen) verminderen geluidshinder en verbeteren de luchtkwaliteit in woonwijken.
- Toegang tot het openbaar vervoer beïnvloedt de aantrekkelijkheid van wijken: een slecht bediend gebied verliest inwoners ten gunste van beter verbonden zones, wat de stedelijke verspreiding verergert.
- De herkwalificatie van parkeerplaatsen naar groene ruimtes of openbare pleinen bevrijdt vastgoed zonder nieuwe oppervlakten te verhardingen.
Deze afwegingen zijn politiek niet neutraal. Het verminderen van de ruimte voor de auto in een stadscentrum roept tegenstand op, met name van handelaars die vrezen voor een daling van het aantal klanten. Ervaringen tonen aan dat het voetgangersgebied uiteindelijk de commerciële aantrekkelijkheid vergroot, maar de overgang blijft conflictueus.
Stadsplanning en diensten voor inwoners: verder dan de bebouwing
Stedelijke ontwikkeling beperkt zich niet tot het aanleggen van wegen en het plaatsen van gebouwen. De levenskwaliteit van stedelingen hangt ook af van de aanwezigheid van toegankelijke openbare voorzieningen: scholen, gezondheidsstructuren, culturele en sportieve ruimtes.
Een goed ontworpen wijk op architecturaal vlak maar zonder nabijgelegen diensten genereert extra verplaatsingen en versterkt territoriale ongelijkheden. Functionele diversiteit, die woningen, winkels en voorzieningen mengt, vermindert deze verplaatsingen en maakt de stedelijke ruimtes op elk moment van de dag levendig.
Stadsontwikkelingsbureaus zoals AGURAM werken aan operationele stedelijke projecten die deze dimensies vanaf de programmatiefase integreren. Het principe is eenvoudig: anticiperen op het gebruik voordat de gebouwde vormen worden vastgelegd, in plaats van de diensten aan te passen zodra de constructies zijn opgeleverd.
De demografische uitdaging weegt ook op deze keuzes. Steden die nieuwe inwoners aantrekken, moeten hun voorzieningen dienovereenkomstig dimensioneren, terwijl steden die inwoners verliezen geconfronteerd worden met vaste onderhoudskosten voor overgedimensioneerde infrastructuren.
De stedelijke ontwikkeling van de komende decennia zal minder draaien om de capaciteit om nieuwbouw te realiseren dan om de capaciteit om het bestaande te transformeren. Tussen de ZAN die de verspreiding beperkt, de klimatologische eisen die ontimpermeabilisering opleggen en de noodzaak om toegankelijke openbare diensten te behouden, worden de speelruimten van de gemeenten kleiner. Elke vierkante meter stedelijke grond moet meerdere functies vervullen: water infiltreren, leven herbergen, de inwoners bedienen.